La co-propriété

Etre copropriétaire c'est être propriétaire collectivement d'un bien (ex : immeuble) divisé en lots (ex : appartements).

Chaque copropriétaire est propriétaire de ses parties privatives, mais également copropriétaire des parties communes.

Il peut ainsi disposer de son bien, le louer, ou le vendre, suivant le droit de propriété, mais en respectant des règles collectives (le règlement de copropriété).

Les parties privatives

Cela peut être l'appartement ou maison, parking, cave ou tout autre local qui appartient à un individu ou à une société.

Les parties communes : parties de bâtiment ou de terrain affectées à l'usage de tous (escaliers, ascenseur, sols, cours, murs porteurs, toiture…).

Les parties communes juridiques : droits accessoires aux parties communes (droit de surélévation, droit d'édifier de nouveaux bâtiments dans les cours…).

Le règlement de copropriété

Il s'agit du règlement que tous les copropriétaires et les locataires doivent respecter.
Il s'applique à tous, même s'il est voté et modifié uniquement par les copropriétaires lors d'une assemblée générale.

Le règlement de copropriété est remis à chaque locataire ou copropriétaire et fixe les règles de jouissance des parties communes, leur destination et leur gestion, et ceci dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965.

L'assemblée générale

L'assemblée générale correspond à la réunion de l'ensemble des copropriétaires. Elle a lieu au moins une fois par an, pour prendre les décisions concernant le règlement de copropriété ou encore pour voter les différents budgets de la copropriété ou pour toutes décisions concernant l'immeuble ou le lotissement.

La réunion des copropriétaires en assemblée générale se fait sur l'initiative du syndic ou du conseil syndical ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins ¼ des voix.

La convocation à cette assemblée doit comprendre un ordre du jour, ainsi que tous documents utiles à la préparation de cette réunion (devis, budgets prévisionnels, contrat de syndic…).

Elle doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou directement remise aux copropriétaires contre émargement.

Le conseil syndical

Le conseil syndical est une instance consultative constituée d'un certain nombre de copropriétaires désignés par l'assemblée générale et chargée d'assister et de contrôler le syndic dans son mandat, sa gestion et ses comptes.

Les membres de ce conseil syndical sont élus par l'assemblée générale à la majorité renforcée et pour une durée maximale de 3 ans renouvelables.

Le président du conseil syndical est élu par les membres de ce conseil. Il restera le principal interlocuteur du syndic, et sera chargé de faire le lien entre le syndic et les copropriétaires. Sa fonction ne peut faire l'objet de quelques rémunérations que se soient.

Le syndic

Le syndic peut être choisi parmi les copropriétaires, mais cette fonction nécessite des compétences juridiques et comptables et des garanties financières que n'ont pas forcément les syndics bénévoles.

Le syndic est élu par l'assemblée générale pour une durée de 3 ans renouvelables.

Il est chargé de :

• - faire respecter le règlement de la copropriété
• - appliquer les décisions de l'assemblée générale
• - se charger de l'administration courante et de la conservation de la copropriété
• - recouvrer les charges auprès des copropriétaires
• - se charger du budget prévisionnel et de la comptabilité courante
• - faire voter par l'assemblée générale (au moins une fois tous les trois ans) la décision de constituer des provisions spéciales destinées à faire face à des travaux d'entretien des parties communes
• - conseiller les copropriétaires (en particulier, les avertir des conséquences des décisions prises en assemblée générale)
• - conserver les archives de la copropriété
• - représenter la copropriété en justice

Sa responsabilité peut être engagée s'il commet des fautes ou des erreurs dans le cadre de la gestion de la copropriété. Le conseil syndical peut alors se retourner contre lui, sauf s'il agissait après une décision votée de l'assemblée générale. Le syndic doit avoir une assurance spéciale pour ce type de conflit.

Les majorités et les travaux

Les travaux effectués au sein de la copropriété doivent être au préalable voté par l'assemblée générale. Cependant, suivant la nature des travaux, les règles des votes divergent.

• - la majorité simple correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale.
• - la majorité absolue correspond à la totalité des voix de l'assemblée
• - la double majorité correspond à la majorité de l'ensemble des copropriétaires et à la majorité des 2/3

La majorité simple est obligatoire en ce qui concerne les travaux de réparation et d'entretien (hors petites réparations et éléments d'équipement qui sont à la charge du syndic).

La majorité absolue est nécessaire en ce qui concerne les travaux d'ordre réglementaire ou suivant des dispositions législatives, les travaux d'isolation ou d'économie d'énergie, les travaux de mise en conformité, d'installation d'antenne collective ou de raccordement au câble.

La double majorité est nécessaire quant à elle pour tous les travaux d'amélioration, c'est à dire les travaux entraînant la transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipements existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, et l'aménagement ou la création de locaux communs (art.26 de la loi du 10 juillet 1965).

Les tantièmes et les charges : la répartition des charges communes.

Les tantièmes (ou millièmes) de copropriété déterminent la part de votre propriété sur les parties communes et votre poids dans les votes de l'assemblée générale.

C'est au géomètre-expert d'apprécier la division en quote-part de la copropriété en fonction d'un certain nombre de critères (valeur locative du lot, superficie, étage, ensoleillement…).

Concrètement, un studio au rez-de-chaussée disposant d'une faible superficie et orienté Nord aura une quote-part moins élevée qu'un appartement au dernier étage avec terrasse et orienté sud et donc des charges de copropriété moins importantes.

Les charges de réparation, d'entretien ou encore d'administration sont réparties entre les copropriétaires par les tantièmes de charges suivant le même principe que pour les tantièmes de copropriété.

Les millièmes de charges sont généralement équivalents au millième de copropriété.

La loi oblige le règlement de copropriété à distinguer deux types de charges de copropriété :

• - les charges communes générales (conservation, entretien, administration) qui sont réparties suivant le principe des tantièmes de charges, généralement les mêmes que les tantièmes de copropriété.
• - les charges communes individuelles ou spéciales liées à l'utilisation d'équipements communs (ascenseur) ou de services collectifs (eau froide) qui sont réparties suivant le critère de l'utilité

C'est suivant l'utilité qu'un copropriétaire a d'un équipement ou d'une installation que se calculera la charge lui incombant.

Cependant, ce critère est loin d'être évident à déterminer dans certains cas et peut déboucher sur des discussions houleuses lors des assemblées générales. Ainsi lorsqu'il est facile de déterminer la part de charges communes individuelles concernant l'ascenseur (là, le copropriétaire du dernier étage paiera plus que celui du premier), il est plus délicat de fixer ces coûts dans le cas d'installation d'antenne collective ou de raccordement au câble, par exemple, ou dans le cas de l'eau froide en absence de compteurs individuels.

Le paiement des charges

C'est au syndic qu'incombe la gestion et l'administration des charges après le vote d'un budget prévisionnel de dépenses par l'assemblée générale.

Le syndic mandaté par la copropriété est également chargé du recouvrement des charges auprès des copropriétaires.

Concrètement, le syndic lance, chaque année, des appels de fonds qui sont des avances de trésorerie pour les charges déterminées lors de la réunion de l'assemblée générale. Puis, au début de chaque exercice et tous les trimestres, des provisions sont constituées.

Il est à noter que tous les copropriétaires doivent s'acquitter de ces charges, même s'ils n'occupent pas les lieux (logement vide), ou qu'ils contestent les coûts (ils peuvent par la suite se faire rembourser s'ils obtiennent gain de cause).

Les droits et obligations

La copropriété confère deux types de droits distincts : le droit de la propriété (concernant les parties privatives) et le droit de la copropriété (concernant les parties communes).

La règle est simple (art.9 de la loi du 10 juillet 1965) : le copropriétaire "dispose des parties privatives comprises dans son lot", "en use et jouit librement", à condition "de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble".

Attention, certaines dispositions du règlement de copropriété peuvent être contraires au droit de la propriété (exemple : l'interdiction de posséder un animal domestique au sein de la copropriété).